【房產理財室】房貸方案百百種 寬限期、青安成家划得來嗎?

【文/林一安】受惠於台灣疫情控制得當,加上海外資金回流,房價逐步回到2014年高點,然而在高房價之下,一般民眾購屋幾乎都得需要申辦房貸,然而如何挑選適合的房貸方案,才能降低負擔的同時,又能買房圓夢。

▲高房價之下,多數人購屋都得仰賴房貸。
▲高房價之下,多數人購屋都得仰賴房貸。

本息平均攤還最常用

近年來,國人薪資所得跟不上房價漲幅早已是事實,因此各家銀行積極搶客,紛紛祭出多種房貸方案,像是基本的房貸8成,另外,用一成修繕貸款,拉高成數,甚至也有行庫採用階梯式還款,前10年只要攤還1成本金即可,然而實際上最常見的房貸方式有3種,包含:本金平均攤還、本息平均攤還以及前低後高房貸。

其中,申貸人通常都會採用本息平均攤還,每一期繳款金額固定,而本金平均攤還,每一期本金繳納金額都一樣,初期負擔比較重,但隨著本金減少,利息會逐期降低,然而不管申請哪一種方案,其實購屋人首要都得評估自身還款能力,月付金落在家庭收入3~5成,切勿高估還款能力。

此外,銀行也針對客戶需求提供1~3年寬限期,15、20、30、40年長年限之房貸,多數行庫提供貸款條件,除了考量房屋本身條件、坐落地段,以及申貸人的信用狀況、薪資水平外,也會考量申貸人的年齡,若年齡較高,通常不會提供長年期的貸款,簡便的選擇方式。

以退休年齡65歲為基準,65歲扣掉目前申貸人的年齡,大致為可申請的房貸年限,例如,申貸人今年35歲,則最長可申請30年的房貸,當然申貸人的狀態是影響貸款條件的關鍵因素,若資產及信用狀況佳,高齡也可有長年期的貸款。

▲購屋族申貸前可先思考自身收入及還款能力。
▲購屋族申貸前可先思考自身收入及還款能力。

寬限期只需還利息

至於寬限期顧名思義,即為提供房貸族一段較輕鬆付款之期限,只需償還利息,但大家房屋企劃研究室主任郎美囡提醒,寬限期僅支付利息,並沒有攤還到本金,因此每月需繳的貸款金額低很多,適合資金有限的購屋人,因自備款已付出大筆金額,且購屋後還有裝修、家具、家電等費用要支出,若一開始的房貸可只付利息,前期的壓力可減輕,故許多首購族會考慮使用寬限期。

而政府提倡的「青年安心成家優惠貸款」也是多數年輕人會選擇的方案,房貸內容為前2年固定利率,且利率低,最高可貸8成、最高800萬元,最長可貸30年,包含:寬限期3年,而在政府推出青安貸後,坊間各家銀行也推出類似的方案,甚至平均利率更低於青安貸,因此青安貸所付出的總利息可能較高。

此外,青安貸雖然可貸到8成,但最高貸款金額僅到800萬元,以大台北這種高房價的區域來說,購屋總價很容易超過1500萬,因此800萬元尚不足購屋總價的6成,對自備款有限的購屋人幫助相當有限。