完美新家 預售屋客變大解析

【文/住展房屋網】預售屋的好處之一, 就是可以在施工之前規劃客變, 但有哪些「眉角」要注意? 確認時程是最基本的, 也要搞懂各別業者的「遊戲規則」, 更要知道如何在最初就避免權益受損…

民眾夢想擁有一個完美的家,買了新房想依個人需求大改造,若是格局已經完工的成屋,不盡人意打掉重做,就必須多花金錢和時間。相較之下,預售屋雖然已經規劃好,但畢竟尚未開始動工,變更的彈性就相對來得大。事實上,許多人購買預售屋,就是衝著有機會按照自己想法「客變」而來。

「客變」是「預售屋客戶變更」的簡稱,預售屋買方在簽約之後,若對業者規劃的格局、建材、設備、線路等事項不滿意,有時可以在成屋之前,和業者討論室內格局的重新配置。民眾若能在建商動工之前,就確認有哪些建材是自己不需要的、哪些格局是自己不滿意的,和建商洽談之後,便可以省下一筆費用,也避免重複施工帶來的資源浪費。

預售屋的優勢之一就是有「客變」機會,既省下費用,也避免重複施工浪費資源。(圖片由設計公司提供)。
預售屋的優勢之一就是有「客變」機會,既省下費用,也避免重複施工浪費資源。(圖片由設計公司提供)。

事前先確認 才能理想變

但購買了預售屋,民眾想客變,第一步應該如何開始?事實上,從簽訂預售屋契約之前,民眾就應注意客變相關事項。一般來說,由於客變涉及原規劃以外的重新改裝,因此業者為避免麻煩,不一定會在銷售過程中主動提及;也因為客變非必要,有部分業者會直接規定不得客變。因此,民眾若一開始未主動和業者確認,就可能在事後想客變時碰壁。

基於這點,客變最基礎、首要的步驟,就是和業者好好確認是否提供客變服務。若可以客變,更要確定相關時程。威律法律事務所所長周逸濱律師提醒,「客變基本上會跟著工程進度走,若對新成屋有理想規劃,一定要和建商確認好,以掌握時程。」

一般來說,若購買高樓層,在低樓層正在施工時,建商就會通知可以辦理客變事宜;而購買低樓層的民眾,則是在挖地基、甚至施工之前,就要去作客變。若沒有和建商提前確認,就很有可能錯過時間,或得在短時間內完成。

此外,可以客變的項目、範圍、次數等,也要盡可能確認,以便在購屋之後,排定規劃新家格局的時間,盡早開始行動。無論業者訂定的客變期限是何時,及早開始規劃才是上策。一般來說,建商會規定民眾必須在一定期限內(通常是兩、三個月)確認完客變事項,但比較保險的做法會是,在預售屋簽約之後,就馬上著手進行規劃、或找尋設計師。等到建商公告可以客變,就可以直接帶著設計師及圖面去洽談。

圖片/住展房屋網提供
圖片/住展房屋網提供

規則弄清楚 設計才有效

不過,客變可以自己來嗎?什麼情形下會需要找設計師呢?事實上,若只是簡單的格局變動,或有不喜歡的建材、設備,想要退換,並不一定需要設計師協助,甚至有時候,服務較完善的建商,連客變的圖面都能協助繪出。但若變更的需求較大,已經牽涉太多格局、水電、空調配置、建材選購等專業事項,那麼找設計師會是較保險的作法。

奇拓室內裝修設計公司設計總監高紫馨表示,平面格局的規劃其實很容易,困難的是後續水電、空調設置,是否可能因此得跟著做改變。許多民眾都是在發現格局變更後續的一大串問題之後,才開始尋求設計師協助。而在了解施工的困難點之後,屋主往往會放棄自己畫的圖,把設計的事情交給專業人士。

若要請設計公司幫忙客變,民眾除了向設計師說明自身需求,以及建商的「客變遊戲規則」之外,還得先向建商索取室內空間的「CAD圖檔」,其中包含平面圖、結構圖,以及排給水、機電、消防設備、空調配置等一整套平面系統圖。參考這些資料,設計師才能做出完整規劃。

而建商的「客變遊戲規則」則是指客變的限制。奇拓室內裝修設計公司執行總監劉子旗提到,以牆壁更動為例,家中牆外若是樓梯或電梯,由於牽涉到建物結構,基本上是不能更動的;廚房由於需要保留防火區,因此此區的牆與門也不能變更;而建物外牆則因為涉及結構及外觀,也不能更動,例如要在建築外牆的內側加裝插座或開窗,都是不行的。

此外,若汙水管線需要移動,為避免影響下方樓層,大部分建商也會規定不得移出特定範圍。上述這些「遊戲規則」,有些是法規訂死的,有些則牽涉到個別建商的綜合規劃。因此,民眾在和業者諮詢客變事項的時候,必須先問清楚,以免白花時間做規劃,卻沒辦法變更。

關於「遊戲規則」,有時候在銷售時期,代銷業者可能會貿然承諾民眾各種客變要求。周逸濱律師提醒,此時民眾最好請代銷業者將這些可能變更的項目轉知建商,確認後將建商的回覆放進未來的合約備註中,或另開承諾書,會是比較保險的做法。

奇拓室內裝修設計公司設計總監高紫馨指出,客變除關乎平面格局,還牽涉水電配置。(圖片由設計公司提供)。
奇拓室內裝修設計公司設計總監高紫馨指出,客變除關乎平面格局,還牽涉水電配置。(圖片由設計公司提供)。

設計師陪同 達客變共識

在大致了解客戶需求及客變遊戲規則後,設計師就會著手重新規劃整套平面系統圖。若簽訂的是「客變合約」,規劃便僅止於成屋之前的客變;若簽訂的是「設計合約」,則是將成屋前的客變設計及成屋後的裝潢,都交由設計公司一手包辦。

平面系統圖完成後,接著就是在業者所訂出的客變時限內,屋主、設計師及業者三方共同洽談客變事宜。設計師在協商過程中扮演轉譯者的角色,「屋主對設計師說清楚,設計師用專業建築語言,向建商講明白。如建商提出困難點,三方就在現場快速討論出其他方案,想辦法達成共識」,設計總監高紫馨說。

洽談過程也可能涉及工料和設備的追加減帳事宜,但一般來說,建商會在整理完圖面後,才給出清楚報價。周逸濱律師建議,民眾最好在事前就先向設計師諮詢工料與設備的合理行情範圍,並在與建商洽談的過程中,確認是否可與合理行情相符。若不符行情,也可以計算看看,在裝潢階段才變更,是否反而更省錢。

在客變共識達成後,建商會依討論結果,再次繪出供屋主和設計師確認的圖面,並要求民眾簽訂「客戶變更確認單」,或在原合約中做變更的追加。此外,建商的追加減帳明細也通常是在這時給出,若減料減工,一般並不會退工程費用(退料不退工)。要注意的是,民眾簽下確認單,就不能再進行客變,若有其他更動需求,只能等到交屋後再找設計師做。

威律法律事務所所長周逸濱律師提醒,代銷所承諾的客變事項,民眾須向建商確認。
威律法律事務所所長周逸濱律師提醒,代銷所承諾的客變事項,民眾須向建商確認。

驗收後瑕疵 建商應修補

簽訂了客變確認單或合約追加條款,接下來就是等待建商依約完工。竣工後,屋主應找設計師一起陪同驗屋,詳細丈量,確認建商是否按照約定的圖面和需求施工,而建商則會在旁紀錄下客戶發現的問題。

對於缺陷和不符客變要求的狀況,建商有義務依約修補完善,並和客戶約時間複驗。但有些時候,仍有可能遇到建商遲遲未修補,卻希望民眾及早接受交屋的狀況。若民眾已經開始繳付貸款,希望趕快入住,便有可能在建商半推半就之下,不再追究房屋缺陷,提早接受交屋。之後,就可能得另外花錢自行修補。

對此,周逸濱律師表示,此時民眾手上的談判籌碼,就是房地總價百分之五的「交屋保留款」。民眾可以主張建商修補完善、複驗合格後才支付。但根據比例原則,若非重大瑕疵到解約的程度,民眾確實不得拒絕交屋、驗屋。

要避免這些狀況、最大程度保障自身權益,執行總監劉子旗認為,民眾可以在一開始就注意自己購買的預售屋,是否出自過往營造品質較佳的建商、營造商之手。此外,許多室內設計師都有到各建商案場驗屋的經驗,會知道哪些業者的施工技術、維修負責態度較佳,若能在購屋之前就和有經驗的設計師聊聊,也是保障自己的方法之一。

奇拓室內裝修設計公司執行總監劉子旗提到,要避免瑕疵,民眾得事先做足功課。
奇拓室內裝修設計公司執行總監劉子旗提到,要避免瑕疵,民眾得事先做足功課。

功課先做足 成就夢想家

預售屋客變「眉角」多,雖然可能遇到造成權益受損的情況,但大多時候仍能達成民眾規劃理想家居的夢想。只要謹記,在看屋期間多做功課,了解建商評價;在簽約前夕,詢問清楚客變時程和遊戲規則;在洽談客變時,清楚說明規劃,或由專業設計師陪同;在驗收房屋時,盡可能提早發現問題、要求改善。在每個階段都做足功課,每個人都能透過客變和後續的裝潢,得到完美的新家。

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