恒地買盤再現 現在買遲未?

Wendy So

港股在5月底經歷了黑色星期五,地產股是當時被拋售的主要板塊,恒地 (SEHK:12)亦未能倖免,股價隨市急挫。隨着近日市場情緒回暖,而且樓價表現依然硬淨,該否考慮收集恒地作長揸?

股價重上30元水平

跟其他四大地產商一樣,恒地的股價走勢,在2019年中旬開始反覆向下,政局和疫情夾擊集團生意,不但去年盈利大跌45%,前景亦未明,恒地在3月底宣布停派紅股;消息刺激股價急速下挫,跌破30元水平;之後逐步回穩,未料再栽在黑色星期五。

6月港股大市反彈,市場氣氛改善,加上本港樓市暫未出現冧價情況,有利地產股反彈,而恒地股價亦已重回30元以上,反彈走勢不俗。

新盤需求穏,發展商邊際利潤卻受壓縮

恒地盈利來自物業銷售及物業租賃,兩者貢獻佔比差不多。兩項業務的短期及中期前景並不正面,恒地的盈利前景的確難言樂觀。

無懼社會動盪,本港的一手盤銷情仍然企穩;統計資料顯示,5月的一手交投量超過2100宗,較4月增加約1.6倍,創出了一年高位,相信發展商將把握機會,盡快推售手上存貨。恒地在2020年推出的新盤不少,包括西半山The Richmond、紅磡「啟岸」、長沙灣「家壹」、馬鞍山「迎海」等,當中又以中小型單位尤其搶手,反映市場仍有相當剛性需求 。

新盤銷量穩,大概就是恒地本年度業績的最大亮點。但看真點, 2019年度恒地物業銷售營業額雖有5%的增長,稅前盈利卻倒跌12%,反映發展商為了搶客,在各種促銷及回扣優惠方面必須下重手,直接影響邊際利潤。2019年已經如此, 2020年情況相信只有更嚴重。

香港寫字樓租金勢下調

租賃業務方面,恒地聯席主席兼董事總經理之一的李家誠已名言,集團租金下跌一成,主要來自寫字樓物業。

經過新冠病毒催化遙距上班之大勢,不少大型企業已深深醒覺,實在無必要捱貴租益業主,最近市場不斷傳出知名外企遷出甲級寫字樓的小道消息,勢必直接影響寫字樓租金走勢,這不只是今年的事,而是長遠的未來。

可幸的,是恒地寫字樓物業組合覆蓋面甚廣,雖然中環IFC可能成為「重災區」,但集團亦在北角、觀塘、新蒲崗等地區有大型寫字樓物業,某程度上可受惠於「去中環化」。

恒地本年度盈利下壓不少    

考慮上述因素,恒地本年度的基礎盈利難有增長空間,投資物業公允價值亦很有可能進一步向下。中長線而言,恒地的寫字樓租賃物業難以重拾以往的榮景,零售租務及物業銷售則全看香港經濟未來前景,並不確定。

投資結語

投資角度來看,恒地股價或仍有少許反彈空間,主要是修正之前疫情及政情導致的過度悲觀情緒。在此之外,投資者對股價及派息增長,不能抱太樂觀之期望。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Wendy So(筆名) 沒持有以上提及的股票。

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