去年央行祭出限貸令、立法院通過實價登錄修法，政府展現打炒房決心，使得2020年一度買氣過熱的房市，最終稍見冷卻。來到2021年，房價究竟怎麼走？何時進場才是最佳時機？我們採訪了全國商總理事長賴正鎰、知名房產學者張金鶚及大陸建設董事長張良吉3大房產專家，全面解析今年房市走勢。

去年底立法院通過「實價登錄2.0」修法，明定成交案件的門牌、地號要完整揭露，更增訂了紅單納管機制，禁止紅單轉售，顯示政府積極打擊投機炒作的決心。而早在12月初，央行就已無預警祭出選擇性信用管制打炒房。

打炒房鐵腕祭出後，市場買氣稍見冷卻，即便年底適逢購屋旺季，民眾對買房卻轉為觀望，12月全台房市交易量因此較11月略減3％。

政府選在此時出手干預房市，主要原因就是房市過熱，2020年全台房市出現「五高一低」現象：預售案戶數高達近11.5萬戶，總銷超過1.65兆元，雙雙創近10年新高；買賣轉移戶數破32萬；前三季房貸總額達7.8兆元；商用不動產加土地交易超過4千億元也都創歷史新高。一低則是房貸利率僅1.32％，創下歷史新低。

「2020年完全超乎預期，推案戶數增加2成，是價量齊揚的局面。」全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰分析，導致去年房價上漲的原因有三：空前低利率，無限資金追求有限資產；外銷暢旺，台灣疫情控制得當，熱錢湧入；缺工缺料，地價飆漲。

來到2021年，房市怎麼走，是許多想購屋置產的民眾關心的議題，本刊綜合專家、產業人士分析，總結出以下四大發展方向。

剛性需求撐盤 投資客縮手

「央行打炒房可說是打中要害、拳拳到位。」知名房產學者張金鶚分析，央行打炒房就是針對投資客而來，最高貸款成數6成還算溫和，最到位的屬無寬限期，「資金緊縮，若投資客口袋不深，會想先賣先贏，趁勢脫手。」

賴正鎰表示，確實有聽聞紅單拋售現象，「原本建商承諾8成至8成5的貸款成數，但預期成本恐增加，會想盡早出脫拿回利潤。」他預估，房屋供給量會增加，但有1、2年的緩衝期，「銷售同業也表示，購屋人潮中投資客已減少15％，自用族群則沒有減少。」

大陸建設董事長張良吉分析，市場仍以剛性需求撐盤，其中又以低總價、小坪數的房子最受歡迎。去年房市雖熱，但大坪數、高總價物件買氣低迷，「依據市場需求，4、50坪的物件最好銷售，但建商也會因應不同家庭樣貌與消費者需求，在同一棟大樓規劃不同房型格局。」張良吉表示，以往整棟全是套房的設計已退流行。

土地價格回穩 推案量減少

2020年房價上漲，建商都坦言與土地飆漲脫不了關係。「土地成本過高，經過投資報酬率的計算後，近期都買不太下手。」張良吉表示，由於地主土地持有成本低，價格談不攏時，地主可以等待、不急於出售，建商卻只能任由對方開價，譬如台北市信義區仍有很多空地，就是地主還在等待滿意的價格。

賴正鎰直言，這一波真正賺最多的是地主，「過去開發商淨利約18％，3年完工下，平均一年賺6％，但近年地價大幅上漲，整體淨利只剩10％，換算一年才3.3％。」此外，賴正鎰也針對央行增列購地限貸令表示肯定，由於貸款成數從8成降至6成5，減緩了購地速度，土地價格漸回穩。

「央行出手打炒房後的一個禮拜，我就接到10塊很漂亮的土地，例如以往台中單元五價格落在每坪60萬至65萬元，新的報價降到55萬元。」賴正鎰說，長期來看土地價格將回歸正常，建商買地也更加理性，削弱搶地囤地風氣，預估推案戶數會減少10％，總銷減為1.48兆元，連續4年的漲勢將畫下休止符。

房價短期有壓 長期仍持平

除了購地貸款限制對建商有影響之外，央行新增的餘屋貸款限制也為建商帶來衝擊。張金鶚分析，餘屋限貸令降至5成後，小建商首當其衝，若資金周轉成本過高，相較下降價出售房屋反而更加划算時，勢必會走向調降房價的路，在如此競爭的市場中，不免會出現骨牌效應，「周邊紛紛降價，到時大建商能不降價嗎？」

另一方面，經歷去年底政府一連串打炒房措施，民眾對未來房價也會有預期心理。張金鶚分析，消費者擔心自己套在高點，短期多觀望，總結今年房市會盤整向下。但從建商角度來看，則多認為今年房價會與去年持平，賴正鎰預估，今年將是「價穩量縮」格局，房價短期內受壓抑，但建商不會有降價行動，呈現平盤局面。

張良吉則從市場供需分析房價走勢，供給方面，土地價格對房價影響甚深，建商在取得土地時，就已經訂下推案價格基礎，劃出合理利潤，因此建商不可能降價，寧願等待適當時機再推案。在需求面上，買房非立即性需求，若房價拉高，消費者可以選擇等待，供需自然達到均衡，「預估今年房價變化幅度不大。」

雙北市潛力大 買房勿躁進

總結去年的房市，台中推案成長幅度超過3成，其次則是新北與桃園。由於房地產是循環經濟，隨著台中、桃園、台南房價起漲，賴正鎰認為今年台北、新北最具潛力，上漲比例約3至5％，並極度看好新北重劃區發展，包括三重、新莊、泰山、新板特區。

至於今年想購屋該怎麼挑？張金鶚建議買房勿躁進，價格得殺到滿意為止，「現在房子供過於求、空屋多，房價過熱，且少子化也是明顯趨勢，我覺得不必急於現在。」張金鶚強調，房價不是首要考量，物件才是重點，應以個案思考，評估個人預算與需求。

在挑選建案方面，地點與規劃為首要篩選條件。賴正鎰建議挑選交通便捷、周邊公共設施完善的地區，年輕人、首購族可從蛋白區、重劃區著手。張良吉則強調規劃的重要，室內採光、格局、出入動線等影響生活品質，未來若想換屋脫手也都可加分；此外，挑選提供完善售後服務的建商，居住起來更有保障。

2021年 買房攻略

消基會房屋委員會召集人、房產專家張欣民表示，政府祭出打炒房政策，消費者擔心買房後被套在高點，短期態度觀望，預估農曆年後、3月至6月價格回穩，適合進場購屋，在這之前先做足功課、提早規劃，可從以下3大重點著手：

1.熟悉周邊機能

對於心儀置產地區，在買房前一定要對周邊交通、生活機能夠了解，建議可規劃在周邊租房半年、甚至1年時間，評估該區是否符合自己的期待。

2.調查價格落點

若是中古屋部分，可查詢該區過去半年至1年間的實價登錄資料，初步了解價格上限，觀察物件的開價是否超過該區合理範圍。預售屋部分，由於同區域建案屬競爭關係，建議消費者周邊推案都要實際走訪、打探價格，以免買貴。而議價上可從殺價5至10％談起。

3.評估成長性

目前購屋仍以小宅最為搶手，不管是投資、出租或未來可能要換屋轉手，價格都比較有優勢。地區方面，以大台北來說，鄰近蛋黃區的第一圈蛋白重劃區具潛力，包括：新板、江翠、央北、土城等重劃區。此外，有捷運、輕軌題材的鶯歌、三峽地區也很有發展性。

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