退休安養新選擇 用「留」房養老多賺一份退休金

師慧君

年紀大了,兒女不在身邊,不想再為「房事」操心,只想好好享清福,這時該怎麼做才好呢?「留房養老」提供退休族一個新選擇,不只能夠多賺一份退休金,還能多一分保障。

以房養老大多數人都聽過,但你聽過「留房養老」嗎?雖然兩者只差了一個字,卻是完全不一樣的金融商品。

2015年起,國內業者開始辦理商業型以房養老貸款業務,每年申請件數穩定增加,根據金管會銀行局的統計,截至2020年9月底,參與的銀行共有14家,核貸件數為4,652件,核貸額度達264億元。至於留房養老,2019年底由兆豐銀行率先開辦,據悉其他業者也有意跟進。

以房養老有4困境
民眾接受度仍偏低

所謂的以房養老,是將不動產作為抵押品,向銀行借貸養老資金,在設定的年限之內每月領取一筆費用(或是一次全額領取),因為和一般房貸的資金流向相反,所以又稱為「不動產逆向抵押貸款」。申請時,房屋一樣要經過銀行的鑑價,核算出貸款額度,再依照貸款年限算出每月可領取的金額。

辦理以房養老的好處是,當退休後沒有收入來源,又沒有多餘存款時,不需要向子女開口,可以用自己名下的房產來換取穩定的生活費,而且還能繼續住在房子裡。不過,實務上推行以房養老仍有以下困境:

➊子女反對:有不少子女預期父母百年後能將房產留給自己繼承,因此當父母提出要申請以房養老時,會抱持反對態度,進而影響父母的決策。

➋有土斯有財觀念:台灣人普遍存在「有土斯有財」的觀念,認為將房產抵押給銀行,等於失去最重要的資產,也有長輩認為「起家厝」十分珍貴,希望傳承給子女。

➌可領金額不如預期:由於多數有資金需求的長輩名下房產屋齡偏高,鑑價後每月可領金額通常低於2萬元,甚至僅有數千元,導致申貸意願降低。

➍長壽風險:雖然銀行規定以房養老的貸款人年齡加上貸款年限必須大於90(亦即貸款人可按月領取款項至90歲以後),卻也限制最長貸款年限為30或35年,若期限屆滿貸款人仍然生存,就會面臨是要搬離住處,還是清償貸款以留下房子的抉擇。此外,若未來利率上升,貸款人可領到的金額又會再變少,又或是因為通貨膨脹,讓實質購買力下降。

留房養老=不動產信託
可任意指定受益人

留房養老則是安養信託的一種,做法是將自己名下的房產信託給銀行,由銀行或其合作單位代為出租管理以取得收益,並在扣除信託管理費之後,按月給付安養費用給受益人(房屋所有權人本人或其指定的任何人)。

相較於以房養老,留房養老不須抵押房產,可以保留房屋,能解決民眾對以房養老抗拒的心理因素,又能將房子傳承給子女。若房屋座落地點佳,也能取得較高的租金收益,對老後生活更有保障。

雖然理論上民眾若無心或無力管理租屋,可自行委託包租代管業者處理,但實務上仍可能因為失智、失能,導致房產或資金被詐騙、侵占,甚至因為子女爭產,不得已失去房屋所有權。若將房產交付信託,則可以避免以上情形發生,民眾甚至可以指定將收益用於支付安養機構費用,確保老後能夠獲得妥善的照顧。

以下幾種情形可考慮辦理留房養老:①有2間以上房屋,1間可留作自住,其他間辦理信託,賺取現金流;②原本住在老公寓,希望能搬到電梯大樓,可將公寓出租,用收益支付大樓租金或貸款;③想入住安養中心或養生村,且子女無同住,房屋出租後便能以租金支付費用;④配偶離世或子女成家,想要大屋換小屋,便能將大屋出租,支付小屋的租金或房貸。

此外,留房養老的收益不見得只能用在自己身上,如果有想要照顧的親人或是伴侶,一樣可以用留房養老的形式指定受益人,把資金留給所愛的人。

更多精彩內容,請鎖定2021年1月號《Money錢》