退休安養新選擇 用「留」房養老多賺一份退休金

年紀大了，兒女不在身邊，不想再為「房事」操心，只想好好享清福，這時該怎麼做才好呢？「留房養老」提供退休族一個新選擇，不只能夠多賺一份退休金，還能多一分保障。

以房養老大多數人都聽過，但你聽過「留房養老」嗎？雖然兩者只差了一個字，卻是完全不一樣的金融商品。

2015年起，國內業者開始辦理商業型以房養老貸款業務，每年申請件數穩定增加，根據金管會銀行局的統計，截至2020年9月底，參與的銀行共有14家，核貸件數為4,652件，核貸額度達264億元。至於留房養老，2019年底由兆豐銀行率先開辦，據悉其他業者也有意跟進。

以房養老有4困境
民眾接受度仍偏低

所謂的以房養老，是將不動產作為抵押品，向銀行借貸養老資金，在設定的年限之內每月領取一筆費用（或是一次全額領取），因為和一般房貸的資金流向相反，所以又稱為「不動產逆向抵押貸款」。申請時，房屋一樣要經過銀行的鑑價，核算出貸款額度，再依照貸款年限算出每月可領取的金額。

辦理以房養老的好處是，當退休後沒有收入來源，又沒有多餘存款時，不需要向子女開口，可以用自己名下的房產來換取穩定的生活費，而且還能繼續住在房子裡。不過，實務上推行以房養老仍有以下困境：

➊子女反對：有不少子女預期父母百年後能將房產留給自己繼承，因此當父母提出要申請以房養老時，會抱持反對態度，進而影響父母的決策。

➋有土斯有財觀念：台灣人普遍存在「有土斯有財」的觀念，認為將房產抵押給銀行，等於失去最重要的資產，也有長輩認為「起家厝」十分珍貴，希望傳承給子女。

➌可領金額不如預期：由於多數有資金需求的長輩名下房產屋齡偏高，鑑價後每月可領金額通常低於2萬元，甚至僅有數千元，導致申貸意願降低。

➍長壽風險：雖然銀行規定以房養老的貸款人年齡加上貸款年限必須大於90（亦即貸款人可按月領取款項至90歲以後），卻也限制最長貸款年限為30或35年，若期限屆滿貸款人仍然生存，就會面臨是要搬離住處，還是清償貸款以留下房子的抉擇。此外，若未來利率上升，貸款人可領到的金額又會再變少，又或是因為通貨膨脹，讓實質購買力下降。

留房養老＝不動產信託
可任意指定受益人

留房養老則是安養信託的一種，做法是將自己名下的房產信託給銀行，由銀行或其合作單位代為出租管理以取得收益，並在扣除信託管理費之後，按月給付安養費用給受益人（房屋所有權人本人或其指定的任何人）。

相較於以房養老，留房養老不須抵押房產，可以保留房屋，能解決民眾對以房養老抗拒的心理因素，又能將房子傳承給子女。若房屋座落地點佳，也能取得較高的租金收益，對老後生活更有保障。

雖然理論上民眾若無心或無力管理租屋，可自行委託包租代管業者處理，但實務上仍可能因為失智、失能，導致房產或資金被詐騙、侵占，甚至因為子女爭產，不得已失去房屋所有權。若將房產交付信託，則可以避免以上情形發生，民眾甚至可以指定將收益用於支付安養機構費用，確保老後能夠獲得妥善的照顧。

以下幾種情形可考慮辦理留房養老：①有2間以上房屋，1間可留作自住，其他間辦理信託，賺取現金流；②原本住在老公寓，希望能搬到電梯大樓，可將公寓出租，用收益支付大樓租金或貸款；③想入住安養中心或養生村，且子女無同住，房屋出租後便能以租金支付費用；④配偶離世或子女成家，想要大屋換小屋，便能將大屋出租，支付小屋的租金或房貸。

此外，留房養老的收益不見得只能用在自己身上，如果有想要照顧的親人或是伴侶，一樣可以用留房養老的形式指定受益人，把資金留給所愛的人。

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