Yahoo奇摩新聞 合法搶銀行 靠房子借低利資金賺高利財
文：李美虹
美國聯準會（Fed）重申維持目前的超低利率水準到2022年底，在長期零或負利率的環境下，「現金為王」恐怕是一件危險的事，因為把錢存銀行，貨幣只會越來越貶值，最好的作法就是把錢布局在可以增值的資產上。
有位朋友前陣子跟我訴苦，他說，10年前買了現在居住的房子後，每個月繳房貸、養小孩、支付父母孝養金，加上家庭固定支出與每年保險費等等之後，薪水幾乎都是「月初入帳，月底見光」，就算他和老婆再怎麼省著用，也幾乎沒什麼餘錢，眼看著兩人都來到40歲了，如果再不趁著距退休尚有25年時間開始準備退休金，他擔心夫妻倆未來若僅光靠政府的勞保年金與勞工退休金這兩筆少得可憐的錢，退休後生活可能無法快樂得起來。
他的情況應該是台灣許多中產階級家庭的寫照：有一間居住房，但為了繳房貸及養家活口支出，每月根本就沒有多餘資金可供投資。其實，他忘了可以把「不動產」變「動產」，每個月只是傻傻地繳房貸給銀行，卻不曉得在現今超低利率環境下，可以反向用房子從銀行再把錢借出來投資使用。
只會繳房貸給銀行 等於傻傻把錢放銀行
在央行降息下，現在的房貸利率可說是來到史上最低時刻，很多人只想著：降息後每月房貸的還款金額終於稍微降低了一些，但卻忘了房子除了房貸之外，還可以跟銀行申請「理財型房貸」，也就是把房子拿去跟銀行做抵押貸款，我們稱為房屋的透支循環額度，其使用方式是：借出的金額，依照使用天數計算利息，每月償還利息即可（不必像房貸一樣，必須本息攤還）。
因為降息之故，現在不僅房貸利率調降，連理財型房貸的利率也是同步調降，所以，如果腦袋夠靈活，就可以思考透過理財型房貸，把原本的不動產變動產（現金），供你做投資使用。
進一步解釋：在每個月繳給銀行的房貸中，包含了兩筆金額：一筆是本金，一筆是利息。所以，你每多還一次本金，你所擁有的房屋資產價值才會多一些；而從另一個角度來說，如果你每個月還本金是3萬元，一年36萬元，你的這筆錢（資產）就是放在銀行裡，完全動彈不得。
因此，如果你已經繳納房貸一段時間，例如我那位朋友已經繳了10年房貸，等於就有一筆本金是存在銀行裡。假設他每月償還房貸本金3萬元，10年共償還本金360萬元，這時就可以跟銀行申請「理財型房貸」，將房子抵押給銀行，把已償還的360萬元本金借出來。通常依各家銀行的規定不同，有的銀行是可以將已償還本金全額借出，有的則是依已償還本金的金額打七折或八折，做成「理財型房貸」的額度。
合法從銀行搶錢 打造自己的退休金
如果用全額借出做為假設前提，那麼我這位朋友等於可向銀行借出360萬元現金，以目前理財型房貸的年利率約2%~2.3%計算，每月償還的利息約在6000元～6900元之間。
而這借出來的360萬元現金，就是最好的投資本金了！這筆錢尤其對每個月薪水所剩不多的中產階級來說，最是好用！假設將這筆錢投到每年配息率5%的債券型基金，相當於每個月可以領到15,000元的配息，扣除每月須償還理財型房貸的利息6000～6900元，等於每個月還可以多出9000元～8100元的現金。
想想，原本每月領到薪水後，東付西扣都沒辦法剩什麼錢來做投資的人，現在多了一筆用房子向銀行再借出來的錢，以我那位朋友距退休尚有25年時間，假設能把每月配息扣除利息多出來的8千至9千元配息金額，採每月定期定額方式，再投資一檔基金或股票，以年化投資報酬率5%計算，25年後，這位朋友的退休金就有機會達到478萬元～538萬元！
所以，對於買了房子、卻苦於每月沒有多餘資金做投資理財的人來說，在現今低利環境下，千萬不要傻傻地只會繳房貸，而忘了房子還能帶來的另一個「借低利、賺高利」的活化資產方法，讓原本沒餘錢做投資的人，多了一個生財管道。
個人簡歷
作者：李美虹
喜歡觀察周遭的人事物。雖然在投資理財媒體33年，對數字敏感，但卻不喜歡硬梆梆的數學，所以一直希望能用簡單的方式跟人溝通理財知識。曾擔任《Smart智富月刊》總編輯、《Money錢》社長兼總編輯長。
★延伸閱讀★
