2021房市》賴正鎰說政府打房如「原子彈」顏炳立：根本連子彈都不如

戴德梁行總經理顏炳立認為，政府這波打房並非是建商所說的「原子彈來了」，其實是連「子彈」都還不如，手段仍算溫和。（攝影／葉佳華）

戴德梁行5日舉辦「2020市場回顧與2021房地產市場展望」記者會。顏炳立指出，去年的房市主題曲《春花夢露》，但露水被炒到變成雨水，變成「水蓮花」，所以才引來政府出手打房。

展望新的一年，2021年顏炳立則選了《孤戀花》，他表示，《孤戀花》中有一段歌詞寫「水蓮花滿滿是」，就像是剛性需求到處都是，也意味著未來這個市場是「孤味發威」，指的是房市並不是全面好，而是個案表現。

今年房市孤味發威，關鍵是豪宅沒有上漲

顏炳立指出，去年很多人講市場熱的不得了，但其實並沒有全面的熱，市場也沒有雞犬升天，但卻是被炒到雞飛狗跳，「豪宅沒有上漲，只有剛性需求的產品在漲而已，但剛性買氣就被炒作成全面大漲，這就比較誇張了。」

顏炳立強調，自住剛性買盤僅能代表局部的市場買氣，但不代表著全面性的買氣，就好比「Hang Ten、UNIQLO、ZARA熱銷（指平價服飾）並不代表HERMES（指精品）會漲；虱目魚、吳郭魚熱銷也不代表石斑魚大賣。」

但資金多、利率低，仍是2021年房市的最主要的基調，因此，今年牛年買氣依舊會持續，房市仍樂觀看好，維持溫而不熱格局，但後勢看好。

今年移轉棟數估33萬棟，房價是「上不去、下不來」

顏炳立表示，去年預售市場是夏天，成屋則是冬天；他則預料，今年預售市場仍會是夏天，但成屋市場會變春天，「因為我們看到從2016年開始全年移轉棟數持續在增加，從2016年的24.5萬棟，一直到2020年預估的30.8萬棟，2021則預估33萬棟左右。」而這些數字的增加所代表的是買氣的增長。

另外，在資金追逐之下，六都的辦公市場預期將再創新量、新價、新高；不過，過去一年狂飆的工業土地，顏炳立則認為，價格應該已經到頂，預期未來會緩漲，但交易量還會增加。

顏炳立也說，今年若是六都地段好、面積大的重劃區土地，預料會土地價格還會再寫新高價；土地有量的城市，房市也繼續看好，再漲10％，土地市場樂觀；另外，若有科技大廠進駐的地區，則因為有題材、工作機會，房價也會再漲10％，「小二、小三產品當道」。

整體來說，2021年房價仍是要看個案表現，顏炳立強調，在價、量、買氣都沒有失控的情況下，目前他還沒感受到市場出現饑不擇食情況，因此對今年房市持樂觀健康看法，整體房價的看法是「上不去下不來」。

顏炳立從支撐房市的4根柱子：資金、利率、供給、需求來看房價，他指出，目前資金、利率2根柱子雖然站得穩，但是供給量仍然很大，需求部分則以自住為主，也就是說，供給、需求這2根柱子並沒有撐得很穩。

但對自住客來說，現在確實是買房好時機，顏炳立說，這輩子買房的人不會碰到現在這麼低的利率以及這麼高的貸款成數以及寬限期條件，「這一定是地板，這時候你不買還在等什麼？但是如果要投資的話，你得要是高手才行，我從來沒有說過，現在適合投資。」

有建商認為政府打房是「原子彈」，顏炳立：連子彈都不如

談到針對近期政府祭出「打炒房」政策，先前鄉林建設董事長賴正鎰曾直言表示，央行政策對房市影響有如「一顆原子彈」，對此，媒體也關注顏炳立的看法如何？

顏炳立則認為，儘管政府近期祭出「打炒房」政策來得又急又快，但打炒房策略精準，把投資客打掉，因此影響有限且手段更為聰明及英明。

顏炳立毫不客氣地說，「這哪算原子彈，根本連子彈都不如。」他認為，政府是在超前部署，趁民怨高漲之前，先抑制炒作行為，且手段也算很溫和。

他更形容，就像稻田裡面有蚯蚓、有田螺，田螺吃稻子，不利於稻子生長；但是蚯蚓卻是有利於稻子生長，「政府下這個藥（指打房）只是將田螺拿掉而已，留下蚯蚓讓整個農作更加健康，市場也比較穩健合理。」
 
顏炳立說，「以前政府說的超前部署都慢半拍，等到大火星火燎原才要提水救火，因此常常激起民怨；但是這次算是聰明，在大火還沒起來之前，先將燃油換成水，12月7日央行的記者會後，12月8日就開始下手了，這次的措施我覺得是非常英明，而且動作之快。」

根據戴德梁行5日發布2020年第4季商用不動產季報，2020年全年土地交易總額為3049億元，雖然略低於2019年的3140億元，不過卻是連續2年突破3千億元大關；展望2021年，受到央行針對土建融信用管制影響，預期今年中小型建商在土地交易上將會稍微縮手，全年預估土地交易量將會縮減至2800億元左右。

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