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開發商出手獵高鐵站土地 台南出現14搶1最激烈……

徐珍翔

高速鐵路工程局標售土地,其中台南最競爭,台中沒人標。照片為台南高鐵站示意圖。(圖片來源/維基百科)

交通部高速鐵路工程局標售27筆土地,分別位於桃園、新竹、台中、台南四站周邊,13日結果出爐,共有77封標單搶標,20個標號順利脫標,脫標率達74. 07%,整體溢價率13.3%。其中,有不少滿手現金的開發商出手,像達麗建設就以最大溢價率46.9%標得台南歸仁商業區土地;華友聯開發則14搶1,奪下最熱門的台南公一公園預定地旁第一排土地。

今年以來土地交易持續火熱,此次高鐵特定區標售延續這波熱潮,在桃園、新竹、台中、台南四站的特定區土地27筆土地、總面積5.8萬坪中,多數位置雖屬於後站,但還是吸引不少如遠雄建設、華友聯開發、達麗建設、櫻花建設等開發商插旗,進場投標。

77封標單裡,以台南站區土地最熱門,共收到55封標單,有10筆標脫土地;桃園站區身為發展相對成熟區域,4筆土地全數標脫;新竹站區商業區土地開標結果優於住宅區,每坪單價達58萬元以上;相較之下,台中站是另一番光景──無人投標。

經過價格盤整,桃園站住宅土地全數脫標

桃園站區周邊此次標售皆為住宅區土地,受到華泰outlet、國泰人壽旅館及商辦大樓加持,4筆全數標出。其中,青山段450地號面積最大,並非首次標售,此次調低底價後,共吸引5封標單,由臻富資產投資以8.93億元得標,換算每坪約58萬元,溢價率11%;青芝段82、83地號則由新群實業以總金額約8.39億元得標,換算每坪約59.1萬元,溢價率5.19%。

至於相對偏離核心青平段200地號,最後由櫻花建設以6.98億元、桃園站最高的溢價率17.6%標得,總價6.98億元,換算每坪約42萬元。對此,台灣房屋智庫經理江怡慧分析,主要是歷經二三年的價格盤整,再加上現階段大面積土地較為稀有,因此在房市回溫的當下,能吸引到投資者目光。

聯發科解約地上權案改標售,46億標出

另一個全數脫標的站區則是高鐵新竹站,其中,商業區土地又以世興段11、12、13地號的討論度最高,該地在2015年時,曾由聯發科以11億元標得地上權案,後來解約才改為所有權標售,此次由林姓自然人以46.89億元得標,換算每坪約79.9萬元,溢價率5%。

「那塊地位於嘉祥七街、60米園道、體育場預定地旁,三面臨路,而且土地面積大,加上緊鄰生物醫學園區,屬於高鐵站前的核心區域,所以未來發展相當值得期待,受到不少人青睞,這也是投標者搶標的主要原因。」江怡慧分析。

此外,新竹站區的商業區土地──世興段24、25、26地號離高鐵站較近,共吸引7封標單,由惠理建設以25.06億元得標,換算每坪約85萬元,溢價率13%;世興段30地號則由合億國際以10.23億元得標,換算每坪約87.7萬元。

在住宅土地方面,由於此次標的位置不如前幾次優,隘興段448地號只以底價標脫,由豐謙建設以7.2億元得標,換算每坪約47.3萬元;隘興段628-2地號旁邊雖有高壓電塔,但仍溢價21%,由林姓自然人以約5.58億元得標,換算每坪土地單價52.5萬元。

台南住宅地出現14搶1,商業地改寫高價

若要說起競爭最激烈的戰區,那就非高鐵台南站莫屬,該站在政府積極推動沙崙智慧綠能科學園城、小巨蛋、中研院南部分院等大型建設下,帶動不小買氣,此次共推出12筆住宅區土地及1筆商業區土地,基地多數方正,除武東段82、79地號兩筆土地因為距離主要商業區較遠,又面向高速公路流標而外,其餘10筆住宅區土地全數標脫。

對此,台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為,隨著沙崙智慧綠能科學城動工,中研院南部院區未來也可望帶動就業人口,加上不少娛樂觀光正在規劃中,「像是李安影城、台南會展中心兼小巨蛋這類利多題材加持,其實去年8月標售就有台南建商已經著手搶地了,只不過出價相對保守,溢價率都在10%以內,……這次台南第5、第13標溢價率都超過四成,顯示建商已經嗅到市場回溫趨勢,要進一步積極獵地開發,好因應後市了。」

值得一提的是,華友聯開發以總價11.66億元、平均溢價率36%標下兩筆台南站的住宅土地,分別是歸仁區武東段的164、165地號,換算每坪約15.5萬元,其中,165地號是此次的大熱門,呈現14搶1的局面。江怡慧指出,該地不但與公一公園預定地僅一街之隔,可享有第一排綠景,更與會展中心、科學城等多項重大建設相鄰,「周邊住宅用地交易單價大概在10萬到15萬之間,很多建商都是看準地點優勢,才會那樣積極搶標。……一旁的162地號則由遠雄建設以4.68億元標下,溢價率35%,每坪單價約14.8萬元。」

台南站唯一的商業區土地──武東段219、221地號,共吸引6封標單,最後由達麗建設以約17.69億元得標,溢價率47%,換算每坪約22.7萬元,也創下當地商業土地新高。台灣房屋土地公特許加盟店店長楊隆全分析,該土地不但基地形狀方正,並緊鄰高鐵站旁的商業區用地,具備地點優勢,開發價值相對高,「而且,周邊商用地行情每坪差不多就在20萬到25萬,也因為底標不高,吸引不少開發商投標。」

上半年土地交易升溫,回到2013年榮景

談起乏人問津的台中高鐵站土地,信義全球資產經理王維宏解釋,當地一直是高鐵特定區的標售優等生,不僅國泰人壽及新光人壽積極布局高鐵台中站區,ATT百貨也插旗投資,過去商業土地甚至曾經以51.9萬元創下區域新高價,不過,此次中二、中三的商業區土地,由於位置偏離站區核心,且附近較多工廠,周邊發展環境相對不佳,「尤其中三土地中間有加油站,抗性較多,才會走向流標下場。」

整體而言,王維宏認為,隨著市場購地意願轉強,新竹站、台南站商業區土地成為大型投資案搶插旗的區域,「今年土地交易持續升溫,光前四月土地交易總金額就達到460.11億元,幾乎回到2013年的榮景,可見建商帶頭衝,確實帶旺土地市場。……這次高鐵特定區標售案,吸引許多知名企業前來搶標,包含遠雄建設、華友聯建設、達麗建設都來了,再為上半年土地交易繳出173.12億元的好成績。」

江怡慧進一步分析,這次標售熱度大幅提高,除了硬體的公共建設陸續到位,主要是各站周邊土地價格也盤整沉澱許多,因此,在房市逐漸明朗時,滿手資金的建商才會出手,「這次標售預計可以帶動高鐵周邊建設發展,刺激當地房市的成長,也有機會成為今年全台土地買氣的風向球指標。」

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