【地產專欄】張欣民：4面向檢視你手上房子去或留！

猴年房市景氣高點已確立反轉，有些剛好趕上景氣末班車的民眾，現在都很頭痛，不知該如何是好？這時候可能就要從4個面向來檢視，這個房子是去，還是留了！

景氣末班車 房子去留難決定

最近越來越常被問到：手上有高總價的房子賣一陣子了、房子出租好幾個月都租不掉，不知現在到底該如何？繼續HOLD住？認賠殺出？還是有任何良策？

看起來這些在景氣反轉時候會出現的市場現象，現在是一一浮現出來了，只能說這些人不幸搭上了這波景氣的末班車，這時候當然會很頭大，不僅房子的增值財沒賺到，反而是抱下一顆燙手山芋！

面對這個燙手山芋該怎麼辦呢？建議可以從以下4個面向來檢視，房子是該去？還是該留？

第1點：區域發展前景

房子坐落的區域有沒有實質建設利多，房地產要能保值、增值，完全靠外部「加值」，實質建設利多就是幫當地的房子在加值，而這些利多能在越短時間內實現越好，所以若本身財務狀況還撐得過去，就不要輕易賣掉，等短時間內區域發展漸趨成熟，期間還可出租賺租金，如此房子就有機會解套，甚至賺到價差。

這裡之所以特別要強調「實質建設利多」，就是要能在短時間內、可實現的利多，而不是有些建商或是代銷業者宣傳的虛無飄渺、很遙遠的利多，這些利多能否實現，當何時會看到它落成或是通車，只有天知道時，落在這樣區域的房子，就不要再留戀了！

第2點：買進成本及房貸壓力

這是個很關鍵的因素，如果房子當初買進的價位仍屬低檔，而且沒房貸或房貸壓力不大，這時可進一步考慮出租，也可以考慮小賺賣掉。若是真的買在高點，又是高總價，房貸負擔又很沉重，能夠不賺不賠賣出，算萬幸，否則要認賠殺出，也要盡快！

第3點：出租的可能性

在目前冷清市況當中，很多套牢族若不想認賠賣出，唯一的出路就是轉賣為租，這時候該考慮的是出租的可能性，因為跟你想法一樣的套牢族也不少，租屋供給量大增，出租難度也變高；若是屬小坪數產品，出租機會比較高，租金也比較穩。若是大坪數產品想出租恐怕就不容易。

此外，若幸運出租掉房子，也要考慮租金能否cover房貸？需不需要再投入成本？房客的素質好壞？這些細節也不能忽略，避免房子賺了租金，卻賠掉未來的「賣相」喔！

第4點：認賠可以賣掉嗎？

假如上述3面向考量，得到的都是負面的答案，當然就只有壯士斷腕一途，問題是要賠多賠少？而且認賠就真能賣掉嗎？

個人建議，若房子是屬高單價、高總價產品，且又位於供給量大的新興重劃區，或是山高水遠的地段，有人要買就要趕快下決斷賣掉，因為這類產品、這種地方，房子只會越賣越便宜，一套牢可能就要套很久，最後還可能面臨斷頭或是被法拍的命運！