短期買兩房 申請重購退稅不得後進先出

甲君111年12月6日以2,950萬元購入A房地、112年5月9日以1,500萬元購入B房地，均辦妥所有權登記；之後他於112年7月2日與第三人簽訂不動產買賣契約書，以1,880萬元出售B房地，並於同年月20日辦妥所有權移轉登記。

國稅局表示，由於甲君實際持有B房地僅兩個多月，且甲君出售B房地時，仍持有A房地（舊房地），屬「買新賣新」的房地交易型態，不符合所得稅法規定須出售舊房地（A房地)重購新房地的稅捐減免要件，因此否准其認列重購自住房地扣抵稅額，核定應納稅額157.5萬元【（1,880萬-1,500萬-30萬）＊45％=157.5萬】。

國稅局表示，如果甲君是先行出售A房地再重購B房地，且2處房地的所有權移轉登記間隔在2年內、個人或其配偶、未成年子女於A房地及B房地都有辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用，即符合前揭所得稅法規定，甲君得於重購B房地完成所有權移轉登記的次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額的比率，退還原出售A房地所繳納的稅款。

財政部北區國稅局說明，房地所有權人有住所遷移等實際需要，必須出售原有自住房地，而另於他處購買自住房地，為了避免因課徵個人房地合一所得稅，而降低其重購房地的能力，以保障自住需求，所得稅法規定，個人重購自住房地時，可申請稅額扣抵或退還，條件必須以出售原有自住房地為限。

依所得稅法第14條之8及房地合一課徵所得稅申報作業要點規定，個人換屋適用房地合一所得稅重購退稅的優惠，須同時符合以下條件：一、出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間在2年內。二、個人或其配偶、未成年子女應於該出售及重購的房屋辦竣戶籍登記並居住。三、該出售及重購的房屋無出租、供營業或執行業務使用。

北區國稅局特別提醒，為避免投機、落實保障自住權益，個人經國稅局核定適用房地合一所得稅重購退稅或扣抵稅額的自住房地，如重購的新房地於5年內改作其他用途或再行移轉時，依前揭所得稅法規定，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。

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