Yahoo奇摩新聞 售「自住房屋」享400萬免稅額需滿3要件 小心子女18歲已算成年！
去年你賣房了嗎？依照所得稅法規定，民眾買賣房屋土地時，可享有400萬元的房地合一免稅額。不過，財政部高雄國稅局曾提醒，必須「同時」符合這3個要件，才能享有此免稅額。尤其今年報稅要特別留意，跟過去大不同，成年門檻從20歲降到18歲，3條件中有2件跟未成年子女有關，小心漏報稅被罰。
依照房地合一稅，未滿5年內轉售要被課35~45%重稅，10年也要課15%，有不少以為只要自住滿6年，就可享有400萬元免稅額，還有10%優惠稅率。一位民眾買了新房，自己住在舊屋，把子女戶籍遷到新房，以為子女住滿6年，到時出售就可採用優惠稅率，但最近要轉售才發現根本不適用。
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國稅局提醒，自住房屋售出須同時符合「3要件」，才適用400萬房地合一免稅額。
根據所得稅法第4條之5第1項第1款，個人交易房屋土地同時符合下列3個要件者，新台幣400萬元內免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按稅率10%計算應納稅額：
個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。
很多人沒注意到必須是未成年子女！國稅局說明，若未能符合上述條件，適用稅率則是按照持有期間規定的稅率計算應納稅額。舉例來說，李先生在2017年2月1日以1,200萬元買入A屋，支付契稅等必要費用20萬元，由李先生及19歲女兒設籍居住，李先生於2019年10月1日因故搬至他處並將戶籍遷出，僅剩女兒設籍居住，之後在2023年6月15日以1,800萬元將該屋出售，出售移轉費用30萬元，土地漲價總數額50萬元。李先生雖持有A屋超過6年，且女兒有設籍居住，但他本人未設籍並居住連續滿6年(2017年2月1日至2019年9月30日，僅2年8個月)，而女兒為「已成年子女」，不符合前開自住房地租稅優惠條件之適用主體。
因此，李先生售屋的房地合一稅應納稅額計算如下：
課稅所得＝成交價額1,800萬元-可減除成本1,220萬元-出售移轉費用30萬元-土地漲價總數額50萬元＝500萬元
應納稅額＝500萬元x稅率20%(持有期間超過5年未逾10年)＝100萬元
國稅局提醒，個人自住房地租稅優惠400萬元免稅額的適用，須本人或配偶、未成年子女在交易該房地前設戶籍並實際居住連續滿6年，如僅有「已成年子女」或「直系尊親屬」設籍及居住於該房屋，還是不符合資格，無法適用自住房地租稅優惠。
此外，從2023年1月1日開始，民法的成年年齡已從20歲下修到18歲，也就是說，未滿18歲才能算是「未成年子女」，若設籍的是19、20歲「已成年子女」，都已不符合前開自住房地租稅優惠條件之適用主體。此外，也要留意戶籍若有中斷也是不行的，因此若要適用，適用優惠房地合一稅，已必須重新起算，再等6年。
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